As the level of development increases, spatial planning is becoming more significant among public management tools. Although the issue of spatial planning and its mechanisms has been repeatedly investigated in the literature, the issue of clashing of interests of different actors remains to be examined. Therefore, the aim of this study was to compare the enforcement mechanisms of the public interest in the spatial planning systems of Poland and Portugal. The analysis was based on a comparative analysis of the legal basis of the spatial planning systems of the countries. The research confirmed the hypothesis that even with some sociocultural and economic similarities, different countries do not have to create similar mechanisms for the realisation of the public interest in spatial planning processes. The specific solutions adopted in Poland and Portugal differ so much that the enforcement of the public interest proceeds with very few similarities. The integrated Portuguese planning system, with its hierarchical elements, facilitates the achievement of the objectives of public entities. On the other hand, the Polish system, with the dominant position of the municipality, pushes great possibilities of influencing the planning by land administrators, and the poor location of spatial planning in all public tasks makes it difficult, and sometimes even impossible, to achieve public goals in space.

Pomiędzy planowaniem przestrzennym a rynkową atrakcyjnością nieruchomości występuje silny związek. Planowanie jest jednym z czynników kształtujących wartość nieruchomości. Dlatego też interesy uczestników rynku nieruchomości rzutują na decyzje planistyczne. W efekcie plany miejscowe wyznaczają przede wszystkim funkcje terenów zgodne z oczekiwaniami właścicieli nieruchomości, dające szanse na osiągnięcie wysokiej renty gruntowej. Mechanizm ten tworzy liczne pozytywne skutki dla całej lokalnej przestrzeni społeczno-ekonomicznej. Jego beneficjentami są nie tylko właściciele nieruchomości, ale także samorządy gminne i w pewnym stopniu całe otoczenie. Dostosowywanie ustaleń planów miejscowych może być jednym z czynników uruchamiających trwałe mechanizmy rozwoju lojalnego. Jednocześnie jednak prowadzi ono do wielokrotnie przesadzonego, wobec realnego popytu, powiększania powierzchni terenów mieszkaniowych. Skutkiem tego jest postępujące rozproszenie zabudowy. Obok skażenia krajobrazu powoduje ono także nadmierne koszty budowy i utrzymania infrastruktury technicznej i drogowej. Oznaczać to może trwałe ograniczenie możliwości finansowania przez gminę niezbędnych inwestycji rozwojowych. Nadmierna powierzchnia terenów budowlanych tworzy również ryzyko kreowania baniek spekulacyjnych. Dalsze wykorzystywanie pozytywnych skutków powiązań pomiędzy planowanie przestrzennym i gospodarką nieruchomościami, a jednocześnie eliminowanie skutków negatywnych, wymaga zapewne zmiany systemu planowania w Polsce. Jednakże nawet w ramach obecnego systemu możliwe jest osiągnięcie pozytywnych efektów przy odpowiednim poziomie wiedzy i skuteczności działań ze strony samorządu gminnego.

„Lex Deweloper” a ład przestrzenny

Due to its tangible character, the built environment constitutes a lasting evidence of past and present socio-economic phenomena. In Poland, these phenomena were developing for several decades according to the principles of Marxist ideology and its consequences. As a result, the built environment in Polish urban and rural areas was shaped by Marxist concepts and the resulting realities of centrally planned economy. Multi-family housing projects, vast and neglected post-industrial areas and monotonous, styleless buildings in rural areas are the main remnants of the period of what was known as “real socialism”. The effects of Marxism on the built environment in Poland are mostly negative in economic and social terms, and the efforts to eliminate these effects often fail to improve the situation. Therefore, the legacy of Marxism in Polish space will still be visible for many years to come.

Poland’s spatial development is affected by many problems, among which the chaos of development comes to the fore. The causes of these problems lie primarily in the defects of the spatial planning system. The municipality (gmina), which is the key entity in spatial planning, operates in organisational, economic and socio-political conditions which reduce the quality of planning. It remains under pressure from numerous private entities, primarily property owners, who are often also voters. These entities, in order to achieve economic benefits, demand that the municipality allocates the largest possible areas for development. The municipality itself is also interested in maximising the development on which it collects taxes. Furthermore, most Polish municipalities have a weak administrative capacity. Spatial development plans are therefore drawn up for their needs by hired professionals, often with little knowledge of the area and no interest in the quality of the studies. Many municipalities are also affected by depopulation processes, which in the long run may raise doubts as to the sense of their continued existence. At the same time, the county (powiat) self-government, functioning on the margins of spatial planning, is free of these circumstances. It has greater human, organisational and technical capacity and is generally more resistant to pressure from private entities. It may therefore have a greater inclination and capacity to look at space through the lens of public needs, including spatial order. Therefore, a stronger inclusion of the county in the spatial planning system could facilitate the basic objectives of this sector of planning. Polskie zagospodarowanie przestrzenne dotknięte jest wieloma problemami, wśród których najważniejszy jest chaos zabudowy. Przyczyny tych problemów leżą głównie w wadach sytemu planowania przestrzennego. Gmina, która jest kluczowym podmiotem planowana przestrzennego, działa w uwarunkowaniach organizacyjnych, ekonomicznych i społeczno-politycznych obniżających standard planowania. Jednocześnie samorząd powiatowy, funkcjonujący na marginesie planowania przestrzennego, jest wolny od tych uwarunkowań, Celem artykułu jest zatem wskazanie, dlaczego i w jaki sposób silniejsze zaangażowanie powiatu może ułatwić realizację zasadniczych celów planowania przestrzennego.

Celem pracy jest określenie rzeczywistej roli planowania przestrzennego jako narzędzia zarządzania miastem. Szczególnym wyzwaniem dla planowania są miejskie obszary funkcjonalne, obejmujące duże miasta i ich strefy suburbanizacji. Obszary te są zarządzane przez różne samorządy gminne, a jednocześnie zachodzi w nich szybkie i wielostronne procesy rozwojowe. Badania przeprowadzone w Lublinie i jego strefie suburbanizacji wskazują, że planowanie przestrzenne nie jest efektywnym i spójnym z innymi instrumentami narzędziem zarządzania przestrzenią lokalną. Między innymi sposób realizowania planowania przez miasto i okoliczne gminy podnosi koszty rozwoju i funkcjonowania infrastruktury komunalnej. Główną przyczyną tego zjawiska są mechanizmy ustrojowe, związane z relacjami pomiędzy samorządem gminnym a mieszkańcami oraz podmiotami gospodarczymi funkcjonującymi w gminie.