What is obsolescence? Numerous older buildings have been demolished due to being labelled as obsolete. There is a general understanding that buildings, similar to machinery and durable consumer goods, should be demolished and replaced when they become obsolete. The truth of this assertion is examined and found to be problematic, as obsolescence is not clearly understood in conceptual or practical terms. Obsolescence presents a serious threat to built property as it rarely accounts for the immobile, long-lasting and (financial and natural resource) capital-intensive characteristics of property, nor for its societal and cultural significance. Minimizing obsolescence and extending longevity are therefore indispensable for maintaining the physical, economic and societal investments. The characteristics and symptoms of obsolescence are explored specifically to address how buildings can be diagnosed and when and to what extent is demolition an unavoidable consequence. A theoretical/conceptual model is developed which allows for different kinds of obsolescence to be characterized and distinguished. The model distinguishes between physical and behavioural factors and between endogenous and exogenous factors. It also accounts for the often inverse relation between the increase of complexity of types of obsolescence and the decrease of the owner's possibilities to manage it. Through the provision of an interrelational approach, the model explains why obsolescence occurs and it can be used as a basis for structuring an evidence base on obsolescence. Qu'est-ce que l'obsolescence? De nombreux bâtiments anciens ont été démolis parce qu'ils ont été catalogués comme dépassés. L'opinion générale considère que les bâtiments, étant similaires aux machines et aux biens de consommation durables, devraient être démolis et remplacés lorsqu'ils deviennent dépassés. La vérité de cette affirmation est examinée et il est constaté qu'elle pose problème, car l'obsolescence n'est pas clairement comprise en des termes conceptuels ou pratiques. L'obsolescence pose une menace sérieuse aux biens immobiliers bâtis dans la mesure où elle rend rarement compte des caractéristiques immobiles, durables et capitalistiques (en termes de ressources financières et naturelles) d'un bien immobilier, ni de sa signification sociétale et culturelle. Il est par conséquent indispensable de réduire au minimum l'obsolescence et de prolonger la longévité afin de préserver les investissements physiques, économiques et sociétaux. Les caractéristiques et les symptômes de l'obsolescence sont examinés précisément de manière à répondre à la question de savoir comment les bâtiments peuvent être diagnostiqués, ainsi qu'à quel moment et dans quelle mesure la démolition devient une conséquence inévitable. Il est développé un modèle théorique/conceptuel qui permet de caractériser et de distinguer différents types d'obsolescence. Ce modèle fait la distinction entre les facteurs physiques et comportementaux et entre les facteurs endogènes et exogènes. Il rend également compte de la relation souvent inverse entre l'accroissement de la complexité des types d'obsolescence et la réduction des possibilités de gestion de celle-ci par le propriétaire. En fournissant une approche interrelationnelle, le modèle explique pourquoi l'obsolescence survient et il est possible de s'appuyer sur celui-ci pour structurer une base de données probantes sur l'obsolescence. Mots clés: gestion des bâtiments, pathologie des bâtiments, parc bâti, prise de décision, démolition, prolongement du cycle de vie, obsolescence

(2011). Deconstruction, demolition and destruction. Building Research & Information: Vol. 39, Deconstruction, demolition and destruction, pp. 327-332.

The choice between replacement and life cycle extension of existing buildings implies a vital but very difficult decision, involving a wide range of aspects and affecting contradictory and often conflicting interests. Originally, building quality and public health played a decisive role in improvement of the housing stock, mainly by slum clearance. More recently, functional and economic considerations tend to dominate the decision-making, resulting in increasing demolition and demolition waste. Although environmental aspects (e.g. energy consumption and building waste) are of growing importance, sustainability does not seem to be a major aspect in the choice between demolition and life cycle extension until now. To address the questions of what is more sustainable: replacement or life cycle extension, the decision-making processes surrounding housing demolition in the Netherlands are analysed and a conceptual framework is created. Sustainability has the potential to be a major criterion in housing stock management and, in particular, on the decision processes about dwelling replacement or life cycle extension. From that point of view, life cycle extension is often a better solution than demolition. Le choix entre le remplacement de bâtiments existants et la prolongation de leur cycle de vie implique une décision cruciale, mais très difficile, portant sur des aspects très divers et affectant des intérêts contradictoires et souvent conflictuels. A l'origine, la qualité des bâtiments et la santé publique jouaient un rôle décisif dans l'amélioration du parc de logements, principalement par l'aménagement des quartiers insalubres. Plus récemment, les considérations fonctionnelles et économiques tendent à dominer le processus de prise de décision, ce qui entraîne un accroissement des démolitions et des déchets de démolition. Bien que les aspects environnementaux (par ex. consommation d'énergie et déchets de bâtiments) prennent une importance croissante, la durabilité ne semble pas être, jusqu'à présent, un aspect essentiel dans le choix entre démolition et prolongation du cycle de vie. Afin de traiter la question de savoir ce qui est le plus durable – le remplacement ou la prolongation du cycle de vie – les processus de prise de décision entourant la démolition de logements aux Pays-Bas sont analysés et un cadre conceptuel est créé. La durabilité pourrait bien devenir un critère essentiel dans la gestion des parcs de logements et, en particulier, dans les processus de prise de décision relatifs au remplacement des logements ou à la prolongation de leur cycle de vie. De ce point de vue, la prolongation du cycle de vie est souvent une solution meilleure que la démolition. Mots clés: parc bâti, démolition, logements, gestion des logements, cycle de vie, motivations, politiques publiques, temps, Pays-Bas

In the last decades, considerable work has been done regarding service life prediction of buildings and building components. Academics and members of the CIB W080 commission, as well as of ISO TC 59/SC14, have made several efforts in this area and created a general terminology for the concept of service life, which is extremely relevant for property management, life cycle assessment (LCA) and life cycle costs (LCC) analyses. Various definitions can be found in the literature that share common ideas. In fact, there are different criteria that trigger the end of a building’s service life, but the trap that building practitioners too often fall into and that should be avoided is dividing a problem into separate boxes, labels, and specializations without the mutual cohesion and interaction, and ignoring human behavior. Some definitions of service life are discussed in this review paper, in which the cause-effect processes underlying aging and decay are described. These descriptions highlight the continuous interrelation between different criteria for the end of a building’s service life, considering too often neglected and misunderstood causes of the end of life.

Delft University of Technology, Delft, The Netherlands André Thomsen You can also search for this author in PubMed Google Scholar Correspondence to André Thomsen. Open Access This article is distributed under the terms of the Creative Commons Attribution 4.0 International License (http://creativecommons.org/licenses/by/4.0/), which permits unrestricted use, distribution, and reproduction in any medium, provided you give appropriate credit to the original author(s) and the source, provide a link to the Creative Commons license, and indicate if changes were made. Reprints and Permissions Thomsen, A. Richard Turkington and Christopher Watson (eds.): Renewing Europe’s housing. J Hous and the Built Environ 32, 397–399 (2017). https://doi.org/10.1007/s10901-016-9520-7 Download citation Published: 26 July 2016 Issue Date: June 2017 DOI: https://doi.org/10.1007/s10901-016-9520-7