2019 yılında 3194 sayılı İmar Kanunu’nda yapılan değişiklikler ile birlikte, imar planları için esas ve öncelikli olan uygulama yöntemi Arazi ve Arsa Düzenlemesi (AAD) olarak belirlenmiştir. Nitekim Türk mevzuatında AAD, imar planlarının uygulanmasındaki en etkin ve en adil yöntem olarak öne çıkmaktadır. Ancak bu yöntemin uygulanmasında bazı temel zorluklar bulunmaktadır. Üzerinde yasalara uygun olarak yapılaşmış ruhsatlı binaların bulunduğu parsellerin AAD uygulamalarında değerlendirilmesi bu zorlukların en önemlilerindendir. Bu çalışmada; Kanunda 2019 yılında yapılan değişiklikle re’sen uygulanabilir hale gelen düzenleme ortaklık payının bedele dönüştürülmesi yöntemi incelenmiştir. Çalışma kapsamında, Arazi ve Arsa Düzenlemesi (AAD) uygulamalarında düzenleme ortaklık payının bedele dönüştürülmesi örnek bir alan üzerinden incelenmiştir. Ayrıca aynı uygulama esas alınarak düzenleme ortaklık payının bedele dönüştürülmesi uygulamasının nasıl yapılacağı anlatılmış ve bedele dönüştürülecek miktara ilişkin hesaplar yapılmıştır. Yöntem için uygulayıcıların ihtiyaç duyacağı klişe örnekleri üzerinden bedele dönüştürmeye ilişkin işlemler açıklanmıştır.

Like in many countries, the transfer of increased land value created by public actions without landowner contributions back to the public is under debate in Türkiye. Although various Land Value Capture (LVC) mechanisms are employed worldwide to finance infrastructure investments, no comprehensive system has been established in Türkiye for this purpose. In this study, an improved LVC model that integrates land value and development rights is proposed. This model, termed Hybrid Land Readjustment (hLR), is designed to ensure that land value increases triggered by public investments are returned to the public. To this end, existing Turkish value capture instruments with potential are examined. Under the proposed hLR framework, equal basic development rights are granted to cadastral parcels, parcel and building-block value maps are utilized, basic rights are adjusted according to land-value changes, and a portion of additional development rights is transferred to the public. A practical application scenario is provided to illustrate the model’s operation. The system is configured for seamless integration into Türkiye’s existing legal and planning framework, offering a sustainable mechanism for financing infrastructure and implementing zoning plans.

This study aims to identify the most suitable locations for large-scale industrial facilities in the districts of Yomra, Arsin, Araklı, Sürmene, and Köprübaşı in Trabzon Province. Eight physical, infrastructural, and environmental criteria, determined through a literature review and consultations with local experts, were weighted using the Analytical Hierarchy Process (AHP) method. The criteria were selected based on their frequency of use in previous studies and the availability of data. The obtained weights were integrated into a raster analysis process within the Geographic Information Systems (GIS) environment. The data were converted into raster format with a 10-meter resolution in the TUREF/TM33 coordinate system, reclassified, and analyzed through a weighted overlay method. As a result of the analysis, areas classified as “high” and “very high” suitability were identified as potential industrial zones, and these areas were compared with existing zoning plan decisions to evaluate the sustainability of the plans. The resulting suitability map provides an original output that can serve as a decision-support tool in the industrial area planning of Trabzon.

Arazi ve Arsa Düzenlemesi (AAD) uygulamaları içinde gerçekleştirilen kamulaştırma işlemleri, 3194 sayılı İmar Kanunu ile Arazi ve Arsa Düzenlemeleri Hakkında Yönetmelik hükümleri doğrultusunda hayata geçirilmektedir. Danıştay Altıncı Dairesi ve Danıştay İdari Dava Daireleri Kurulu tarafından verilen yürütmeyi durdurma kararları, AAD uygulamalarına ilişkin birçok soru işaretini beraberinde getirmiştir. Cevabı aranan sorulardan bir tanesi de AAD uygulamaları kapsamında yapılacak kamulaştırma işlemlerine ilişkindir. Yürütmeyi durdurma kararları sonrasında kesinti oranı yüzde kırk beş üzerinde hesaplanan düzenleme sahalarında uygulama yapılması mümkün değildir. Mevcut durum özelinde öncelikli olarak mevzuat tarafından çözüm bulunamayan sorunların tespit edilmesi gerekmektedir. Belirlenen sorunların çözümü için yeni çözüm önerilerine ihtiyaç duyulmaktadır. Çalışma kapsamında meri mevzuatın kamulaştırma mantığına ilişkin sorunlar tespit edilmiştir. AAD içindeki kamulaştırma sürecine ilişkin olası seçenekler sunulmuştur.

Türk mevzuatında Arazi ve Arsa Düzenlemesi (AAD)’nin yasal dayanağı olan 3194 sayılı İmar Kanunu’nda 2019 yılında önemli değişiklikler yapılmıştır. Yapılan değişikliklerden birisi ise daha önce isteğe bağlı olarak gerçekleştirilen bedele dönüştürme uygulamalarının re’sen yapılabilir hale gelmesidir. Yapılan değişiklikler ile mevzuatta bedele dönüştürmeye ilişkin önemli hükümlere yer verilmiştir. Ancak bedele dönüştürmenin nasıl uygulanacağı ile ilgili belirsizlikler bulunmaktadır. Bu çalışma ile AAD’de hukuki ve fiili imkansızlıklar nedeniyle alınamayan Düzenleme Ortaklık Payı (DOP)’nın bedele dönüştürülmesi uygulamalarında tespit edilen bedele dönüştürme miktarının nasıl değerlendirilmesi gerektiği irdelenmiş ve bedelin tespitine ilişkin yöntem önerisinde bulunulmuştur. Ayrıca tespit edilen bedelin nasıl tahsil edileceği, hak sahiplerine nasıl ödeneceğine ilişkin mevzuatta yer alan hükümler doğrultusunda yöntem geliştirilmiştir. Yönteme ilişkin iş adımları, iş akış diyagramları ile sunulmuştur. Ayrıca bir örnek uygulama alanında önerilen yönteme ilişkin işlemler açıklanmıştır. Örnek uygulama ile uygulayıcıların kullanabileceği klişeler geliştirilmiştir.